Jordabalken (SFS:1970:994)

Jordabalken är den del av Sveriges lag som reglerar de flesta förhållanden avseende fast egendom och som varje fastighetsägare bör ha viss insikt i. Undantaget är bland annat regler om fastighetsbildning och byggbestämmelser som har egna lagar samt miljö som regleras i en egen miljöbalk. Jordabalken tar främst sikte på definitionen av fast egendom och dess tillbehör och gränser, förhållandet mellan grannar, köp, byte och gåva av sådan egendom samt regler för upplåtelse av olika former av nyttjanderätt till sådan egendom.

Fast egendom är jord. Jorden, som här även omfattar privat vatten, är indelad i fastigheter. Fastigheterna har antingen lagligen bestämda och utmärkta gränser genom inmätning av Lantmäteriet, eller historiska markeringar med gränsstenar, rösen, murar eller annat. Tillbehör till fast egendom, och därmed innefattad i definitionen, är i stort sådant som uppförts för stadigvarande bruk, som exempelvis byggnader, ledningar eller på rot stående träd. Sådant som dessa anläggningar blivit fast försedda med i sin tur för stadigvarande bruk är tillbehör till byggnad, exempelvis hiss, ledningar av olika slag och värmepanna. Dessa definitioner kan få betydelse för bland annat värdet på en fastighet och för vad som ska och kan förväntas ingå vid ett köp av fast egendom.

Jordabalken reglerar vidare förhållandet mellan grannar och vilka rättigheter och skyldigheter man har gentemot varandra. Dessa regler får betydelse bland annat när en fastighets träd eller annan växtlighet tränger in med rötter eller grenar på eller över en annan fastighet. Reglerna innehåller även vissa hänsynsregler om visst förhållningssätt och skydd när det exempelvis ska utföras grävningsarbeten som kan påverka andra fastigheter i närheten.

Vid köp, byte eller gåva av fast egendom finns regler att förhålla sig till i jordabalken. Särskilt viktigt är detta vid köp, eftersom balken sätter upp en rad formkrav som måste uppfyllas för att köpet ska bli juridiskt riktigt och bindande för parterna. Det går vid köp inte att avtala om vilka villkor man vill i alla avseenden och har man avtalat om något i strid med reglerna, så är det lagens regler som gäller och vanligtvis blir konsekvensen ett ogiltigt köp. I samband med överlåtelse blir också balkens regler om pantsättning i fast egendom tillämpliga.

Därutöver innehåller jordabalken allmänna och specifika bestämmelser om olika former av nyttjanderätt till fast egendom, främst av mark, byggnader och anläggningar. Tillsammans med reglerna om köp är dessa regler bland de viktigaste för en fastighetsägare att känna till. Reglerna tar sikte på allmänna nyttjanderätter, olika slag av arrende, hyra av bostad och lokal, tomträtt, servitut med flera.

Avslutningsvis innehåller jordabalken regler om hur inskrivning av olika förhållanden på en fastighet kan och ska göras i fastighetsregistret. Särskilda regler om det finns för främst lagfart för och inteckning av en fastighet, hur det ska göras, av vem och när. De allmänna bestämmelserna om inskrivningsärenden tillämpas främst på andra former av inskrivningar, exempelvis av ett servitut eller annan nyttjanderätt.

Som fastighetsägare bör man ha viss insikt i dessa bestämmelser, särskilt om fastigheten är en lantbruksenhet. Reglerna är ofta tvingande, innebärande att lagen styr vissa förhållanden alldeles oavsett vad parterna till exempel i ett avtal har kommit överens om. Detta gäller främst avtal om köp och olika nyttjanderätter. Arrendereglerna är ett tydligt exempel på en tvingande lagstiftning med syfte att skydda arrendatorn eller nyttjanderättshavaren, vilket kan få konsekvenser för fastighetsägaren i dennes möjlighet att själv bruka och använda sin mark.

---

---